Simulateur Investissement Immobilier

✅

Ce que votre client va gagner

💶

—

Effort mensuel net

de sa poche chaque mois

📅

—

Gain patrimonial total

sur la durée de détention

📈

—

TRI du placement

rendement annualisé réel

Décomposition du gain sur — ans

🏦 Capital remboursé

—

Le locataire rembourse le crédit à votre place

💰 Cash-flows nets cumulés

—

Trésorerie reçue après charges et impôts

🏷️ Plus-value nette

—

À la revente, après impôts sur la PV

✅ Gain total net

—

Gain net sur apport initial de —

Rendement brut

—

Net de charges

—

Net net (après impôt)

—

ROI sur apport

—

📊

Réalité du placement au quotidien

Flux mensuels

+ Loyer encaissé (net vacance)—

− Mensualité crédit (K+I+Ass.)—

− Charges (TF+Copro+PNO+Gestion…)—

− Impôt mensuel estimé—

= Effort mensuel net —

Indicateurs clés

Coût total du projetPrix + notaire + agence + travaux + mobilier —

Mensualité crédit seule —

Point mort locatifLoyer minimum pour que l'effort = 0€ —

DSCRLoyers ÷ mensualité crédit. ≥1,2 = bancable —

LTVEmprunt ÷ valeur bien. ≤80% = zone sécurisée —

VAN (actualisée à 5%) —

⚠️

Ce que votre client risque

🏚️

Vacance locative

—

— de loyers perdus par an

📉

Hausse de taux (stress +1%)

—

impact sur le cash-flow mensuel

💸

Baisse de loyer (stress −10%)

—

impact sur le cash-flow mensuel

🏷️

Revente sans plus-value (0%/an)

—

gain patrimonial si prix stagne

🔨

Travaux imprévus

—

provision recommandée (1%/an)

📋

Charge fiscale annuelle

—

impôt sur les loyers estimé

🔴 Scénario pessimiste (vacance 10% + loyer −10% + taux +1%)

Cash-flow mensuel : —

Rendement brut : —

Effort d'épargne annuel : —

Revente & Plus-value — sur — ans

Calcul de la plus-value

Valeur estimée du bien—

− Capital restant dû—

− Frais de revente—

Plus-value brute—

PV imposable IR—

Impôt PV total—

Net vendeur—

Abattements applicables

Cash-flows nets cumulés—

Gain total net—

Multiplicateur de mise—

Détail fiscal LMNP Réel — Amortissements & Plus-value

Plan d'amortissement annuel

Bâti (hors terrain 15%)

—

sur — ans

Travaux

—

sur 10 ans

Mobilier

—

sur 7 ans

Total amortissements/an

—

annuel

Mécanisme de plafonnement (CGI art. 39 C)

Résultat avant amortissementLoyers − charges − intérêts—

Amortissements utilisésPlafonnés au résultat positif—

Amortissements reportés à vie—

Résultat imposable BIC—

Impôt BIC annuel—

📌 Règle clé : Les amortissements NE PEUVENT PAS créer un déficit BIC. Excédent reporté indéfiniment.

🧾 Expert-comptable

Obligatoire en LMNP Réel pour la liasse fiscale P2030.
Coût : 500–1 200€/an + adhésion CGA ~200€/an.
Honoraires entièrement déductibles.
Sans CGA : majoration 25% de la base imposable.

🏢 CFE

Exonération la 1ère année (décl. 1447-C).
Tarif : 150–600€/an selon commune.
Déductible des charges BIC.

📈 Plus-value LMNP — Règle du 15/02/2025

0–5 ans

IR : 0%

PS : 0%

6–21 ans

IR : 6%/an

PS : 1,65%/an

22 ans

IR : ✅ 100% exo

PS : 1,6%/an

≥ 30 ans

IR : ✅ exo

PS : ✅ 100% exo

⚠️ Loi de finances 2025 (applicable depuis le 15/02/2025)

Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la PV imposable.
Formule : PV imposable = PV brute + Amortissements cumulés réintégrés
Art. 150 U CGI modifié

Prix de revente estimé—

Amortissements cumulés réintégrés (—)—

PV imposable totale IR—

PV imposable totale PS—

Abattements—

Impôt sur la PV (IR 19% + PS 17,2%)—

Graphiques de projection

Mois	Capital remboursé	Intérêts	Assurance	Mensualité	Capital restant dû

Verdict global & recommandations

⏳

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Score patrimonial

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