Simulateur Investissement Immobilier

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Paramètres du bien

Décrivez le bien que vous souhaitez acquérir. Ces données servent à calculer le coût réel de l'opération (au-delà du simple prix affiché).

Type de bien

État du bien

Ancien Neuf

Impacte les frais de notaire : ~8% dans l'ancien, ~2,5% dans le neuf. Le neuf offre aussi des avantages fiscaux (Pinel) mais se revend souvent avec décote.

Ville / Code postal

Utilisé pour identifier le projet dans vos scénarios comparatifs.

Prix net vendeur

€

Levier clé : chaque % négocié sur ce prix améliore directement votre rendement. Sur 200 000 €, 5% de négociation = 10 000 € économisés.

Frais de notaire

Pourcentage Montant fixe

%

Ces frais ne sont pas récupérables à la revente (sauf revalorisation du bien). Ils augmentent votre prix de revient réel.

Frais d'agence

% €

%

Mettre 0 si le prix affiché est déjà FAI (Frais d'Agence Inclus), ce qui est le cas sur la majorité des annonces.

Travaux de rénovation

€

Astuce : des travaux bien chiffrés permettent de justifier une baisse du prix de vente auprès du vendeur ET de créer un déficit foncier fiscal avantageux.

Mobilier / Équipements

€

En location meublée, prévoir minimum 3 000–5 000 € pour un studio équipé réglementairement (liste légale obligatoire depuis 2015).

Surface habitable

m²

Coût total acquisition

— €

Prix vendeur + notaire + agence + travaux + mobilier + garantie. C'est la base réelle de calcul de votre rendement.

2

Financement

Le financement est au cœur de la rentabilité. L'effet de levier permet d'investir plus avec moins, mais chaque euro de crédit doit idéalement être remboursé par les loyers.

Apport personnel

% €

%

Stratégie : apporter seulement les frais de notaire (~8%) maximise le levier. Plus votre apport est faible, plus votre ROI sur apport est élevé si le bien est rentable.

Montant emprunté

— €

Durée du prêt

20 ans

Durée plus longue = mensualités plus faibles = meilleur cash-flow mensuel, mais coût total du crédit plus élevé.

Taux d'intérêt annuel

%

Levier clé : négociez ce taux avec plusieurs banques et un courtier. 0,3% de moins peut améliorer votre cash-flow de 40-60€/mois.

Taux assurance emprunteur

%

La délégation d'assurance (loi Lemoine 2022) permet de changer d'assureur à tout moment. Économie potentielle : 5 000-15 000€ sur la durée du prêt.

Type d'amortissement

Le prêt classique est recommandé pour la grande majorité des investissements. Le différé est utile si vous avez des travaux avant mise en location.

Frais de dossier bancaire

€

Garantie bancaire

€

Privilégiez la caution Crédit Logement si proposée : environ 1,5% du capital, et une partie vous est restituée en fin de prêt si pas de sinistre.

3

Revenus locatifs

Le loyer est votre principal revenu. Soyez réaliste : comparez les annonces du marché local (Leboncoin, SeLoger, PAP) pour un bien similaire dans le même quartier.

Loyer mensuel charges comprises

€

Vérifiez le loyer de marché sur SeLoger, PAP, Leboncoin pour un bien identique dans la même rue. Un loyer surestimé = risque de vacance locative élevé.

Charges récupérables (provisions)

€/mois

Ces charges sont transparentes pour vous : vous les recevez du locataire et les reversez à la copropriété. Le loyer HC est votre revenu réel.

Loyer hors charges

— €/mois

Régime de location

Le régime fiscal impacte directement votre cash-flow net. Comparez les régimes via les scénarios.

Durée d'engagement Pinel

Secteur Malraux

Durée du démembrement

ans

Décote à l'achat (nue-propriété)

%

Vacance locative

5%

5% = 18 jours sans loyer/an (typique). Zone tendue = 2-3%. Logement atypique ou rural = 10-15%. Une vacance de 10% représente 1 mois de loyer perdu par an.

Taux d'impayés

1%

Protégez-vous avec la GLI (ci-dessous dans les charges) : ~2,5-4%/an du loyer. Elle couvre les impayés ET les dégradations. Ou misez sur la sélection rigoureuse des dossiers.

Indexation annuelle du loyer

1.5%

4

Charges & Fiscalité

Ces charges s'imputent sur vos revenus et déterminent votre cash-flow réel. Soyez exhaustif : beaucoup d'investisseurs sous-estiment leurs charges de 20-30%.

Taxe foncière

€/an

Demandez les avis de taxe foncière des 3 dernières années au vendeur. Varie de 500€ à 3000€+/an selon la commune et la surface. Pas récupérable sur le locataire.

Charges copropriété non récupérables

€/an

Réclamez au vendeur les 3 derniers procès-verbaux d'AG de copropriété. Ils révèlent les travaux votés ou à venir (ravalement, ascenseur, toiture) qui peuvent représenter 5 000-50 000€.

Assurance PNO

€/an

Assurance GLI

€/an

Pour un loyer de 900€/mois, une GLI à 3,5% coûte ~380€/an. Elle vous protège contre les impayés et peut se substituer au dépôt de garantie (Visale, Garantme).

Frais de gestion locative

0%

Gestion en direct = 0% mais temps personnel. Agence = 6-10% du loyer annuel. Alternative : logiciels de gestion locative (Rentila, Baux.fr) à ~50€/an.

Provisions travaux / entretien

€/an

Sur un bien à 200k€, prévoir 1 000-2 000€/an (0,5-1%). Plus le bien est ancien, plus cette provision doit être élevée. Ne pas inclure les travaux majeurs déjà budgétés.

Frais de comptabilité

€/an

En LMNP Réel, cet expert-comptable est obligatoire mais son coût est déductible des revenus imposables. Il génère souvent bien plus d'économies fiscales qu'il ne coûte.

CFE (Cotisation Foncière Entreprises)

€/an

Uniquement si vous êtes en LMNP (meublé). Exonérés la 1ère année sur déclaration 1447-C. Ensuite entre 150€ et 500€/an selon la commune.

TMI — Tranche Marginale d'Imposition

En location nue à 30% TMI : chaque euro de revenu foncier est taxé à 47,2% (30% IR + 17,2% PS). C'est pourquoi le LMNP Réel avec amortissements peut être très avantageux.

Durée d'amortissement comptable

ans

Sur un bien à 200k€ amorti sur 30 ans → 6 667€ de charges fictives/an, qui s'imputent sur vos loyers et annulent quasiment l'impôt (LMNP Réel uniquement).

5

Hypothèses de valorisation

Ces hypothèses conditionnent fortement le TRI. Soyez conservateur : mieux vaut avoir une bonne surprise qu'une mauvaise.

Durée de détention

10 ans

Détenir moins de 5 ans = pas d'abattement PV (fiscalité pleine). À 22 ans : exonération totale d'IR sur la PV. À 30 ans : exonération totale IR + prélèvements sociaux.

Revalorisation annuelle du bien

+2.0%

Hypothèse prudente : +1 à 2%/an. Évitez de compter sur une forte plus-value pour rentabiliser le projet — ce serait spéculatif. Le projet doit être rentable même à 0% de revalorisation.

Travaux remise en état à la revente

€

Frais d'agence à la revente

%

Les agences en ligne facturent 1-2% vs 4-6% pour les agences traditionnelles. Sur un bien à 250k€, c'est une économie de 5 000-10 000€ à la revente.

Taux d'actualisation (VAN)

%

+ 0 €

Cash-flow net mensuel

0.00%

Rendement brut

0.00%

Rendement net net

0.00%

TRI sur détention

Coût total d'acquisition

Prix net vendeur—

Frais de notaire—

Frais d'agence—

Travaux—

Mobilier—

Garantie bancaire—

TOTAL PROJET—

Prix au m²—

Mensualités & Cash-flow

Mensualité crédit (K+I)Capital + intérêts remboursés chaque mois—

Assurance emprunteurADI mensuelle (sur capital initial)—

Total mensuel créditCe que vous versez réellement à la banque—

Loyer net (vacance+impayés)Loyer effectivement encaissé en moyenne—

Charges mensualiséesTF + copro + PNO + gestion ÷ 12—

Cash-flow BRUT mensuelLoyer net − crédit − charges (avant impôt)—

Cash-flow NET mensuelCe qui reste vraiment dans votre poche—

Cash-flow NET annuelCF net mensuel × 12—

Rendements

Rendement brut

—

Net de charges

—

Net net (après impôt)

—

ROI sur apport

—

Indicateurs avancés

VAN —

TRI —

Point mort locatif —

LTV (Loan-to-Value) —

DSCR —

Revente & Plus-value — sur 10 ans

Valeur estimée à la revente—

Capital restant dû—

Frais de revente—

Plus-value brute—

Plus-value imposable—

Impôt PV (IR + PS)—

Net vendeur après crédit—

Cash-flows nets cumulés—

Gain total net—

Multiplicateur de mise—

Graphiques

Mois	Capital remboursé	Intérêts	Assurance	Mensualité	Capital restant dû

Enrichissement latent total

—

Capital amorti

Remboursé par le locataire

—

Cash-flows nets

Trésorerie nette perçue

—

Plus-value nette

Après impôt sur PV

—

Total enrichissement

Gain patrimonial net

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